第1419章 拆迁分析（2/2）

“这几个小区目前单价应该能卖个5000多。”册子上没写这几个小区的单价，

但干这一行，罗月云对哪一片房价大概什么价位还是清楚的。

“如果要原地返迁，先拆迁再新建，按照现在这速度，上面写的计划30个月的建设周期。”

“不过，我估摸着，交房至少都是3,4年后去了。”罗月云说着推测，

拆迁的事情谁说得好，也不是谁都是通情达理的是吧。

所以这时间上，罗月云认为肯定会往后推。

“各位，大家看看选房还是选啥？我觉得选房子要划算些呢。”罗月云想选房，就说那比例就让人心动。

“这个得算笔账吧？”吴友芳看着自家儿子，这能是张口就来的吗？

“那可以先粗略算算，”吴书容去抽屉找了个计算器，指尖按得按键哒哒响：“就说咱们的商品房，假如按照110平计算。”

实际上三家人的房子，当时买的时候，都是100出头，有110多的，有120多的。

“按刚刚老大说的，等3,4年后原地返迁，补偿比例是1:1.5，110平算下来拿到的房子面积是165平。”

吴书容手上的动作顿了顿，抬头补了句：“当然三四年后房价咋样，谁也说不准。”

“不过这里好歹是一环内，咱们暂时按照现在周边新盘的行情算，按一万一平计算，那这个房子就值165万。”

至于3、4年后交房时房价会不会跌到一万以下？

吴书容心里觉得概率极低——省城核心地段的房子，总不至于跌得太离谱。

“如果现在选异地安置拿现房，补偿比例是1:3.2，110平算下来可以拿到352平。”

吴书容说话间掏出手机，查了下册子上那几个小区的价格：

“我刚查了下，现在这几个小区，上头的定价有5400，5530。

咱们就按5500计算。352平算下来就是193.6万。”吴书容停顿了下接着道：

“账面看着是异地安置更值钱，但这里头有两个关键因素不能漏算：

一个是异地安置房的交易折价与合规成本，另一个是时间成本与资金收益差。”

吴书容放下计算器，给大家算账：“现在册子上明确了，异地安置的房屋属于拆迁安置房。那就普遍存在两个折价点。”

“第一个，交易限制，今年2月份刚出台的政策，不知道大家关注过没有。”

“政策说的是，针对这种拆迁安置房，自取得房屋产权证之日起，满5年才能上市交易??。”

“还有个就是交易前，需要先补缴土地出让金。”

“好，即便满足上市条件，安置房因小区配套、物业水平、居民结构等因素，实际成交价通常比同地段纯商品房低10%-20%。”

“按最保守的10%折价计算，异地安置房的实际可兑现价值为193.6万元×(1??10%)=174.24万元。”

“如果折价20%，实际价值仅为193.6×0.8=154.88万元，已经低于原地返迁的静态价值。”

“还有第二点，原地返迁需要等待3-4年交房，这期间需要承担租房成本咱们就不考虑了。册子上写每个月会发租房补贴。”

“但，咱们要考虑一件事，这一环内核心地段的房产增值、抗跌能力远强于二环与三环之间的异地安置小区，这点大家认可吧？”

众人听着吴书容的分析，若有所思。

“咱们再估算下，如果3-4年后一环内房价按上涨17%计算。”

“我是按照的年均涨幅约4%-5%，属于温和上涨水平。”

“原地返迁的房屋价值就会达到165×1.17=193.05万元，追平异地安置的账面静态价值。”

吴书容看向大家：“当然分析是这样分析的哈。以后的事情咋样，谁也不敢打包票不是。”

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